今日，上海发布楼市新政。新政主要从进一步调减住房限购、优化住房公积金贷款、完善个人住房房产税三个维度着手稳定市场。其中，激活非沪籍的潜在购房者是政策重点。
2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（下称《通知》），“松绑”楼市。
该《通知》自2026年2月26日起施行，主要从进一步调减住房限购、优化住房公积金贷款、完善个人住房房产税三个政策维度着手，协同发力，稳定市场。
58安居客研究院院长张波称，此次政策是针对刚需、改善、置换三类真实需求的精准赋能，政策落地后将直接带动三大需求释放：一是新市民、新人才的外环内首置需求；二是长期在沪人群的外环内改善增购需求；三是沪籍家庭的置换升级需求。
“这三类需求均为市场核心合理需求，将有效激活上海新房、二手房交易活力，缓解二手房流动性压力，推动交易规模稳步提升”。
限购调整
此次《通知》明确，将“三步走”进一步调减住房限购政策。
其一，缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
其二，符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房。对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。
其三，符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。
按上述规定，非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。
吴典 制表
整体来看，激活非沪籍的潜在购房者是政策重点。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，只有激活非沪籍购房者，才能消化二手房居高不下的库存，稳定二手房价格，并促进卖旧买新、卖小买大的循环，这是畅通市场循环，解决当下市场存在的肠梗阻症结的关键。
数据显示，2025年12月至2026年1月期间，上海户籍购房约占55%至60%，非沪籍购房约占40%至45%。不过，上海户籍住房自有率比较高，而非沪籍人群规模大，2024年为983.49万人，占常住人口总数的比重约为40%，且非沪籍人群购房意愿高，对购房成本和门槛较为敏感。
张波表示，本次阶梯式松绑策略精准契合上海客群结构与置业需求，有效承接市场刚需与改善增量。根据58安居客平台数据，2025年上海一二手客群重合度仅8.7%（2026年1月进一步降至8.5%），为全国最低，“新房改善、二手刚需”的分化格局稳固。
此次将外环内非沪籍购房社保/个税年限缩短至1年，精准降低新市民、新人才的首置门槛，适配二手房市场的刚需主导特征。
同时根据线上数据，上海二手房找房人数占比同比提升4.7个百分点，挂牌量却仅同比微增1.72%，刚需首置需求存在释放空间但受限于购房门槛。满3年可于外环内增购1套的规定，以及持居住证满5年免社保/个税购房的条款，则覆盖了更为全面的置业群体，确保了新增需求能分别向一二手市场精准传导。
优化公积金
购房门槛调低后，资金也要跟上。为满足缴存人在不同阶段的宜居安居需求，《通知》规定优化住房公积金政策。
吴典 制表
一是适度提高住房公积金最高贷款额度。将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应提高。
二是优化贷款套数认定。对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有1套住房且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款。
三是扩大多子女家庭购房支持范围。公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。
“公积金政策力度非常大。”李宇嘉指出，政策针对当前购房家庭以刚需和刚改为主，对价格和成本、门槛比较敏感的情况，公积金贷款最高达到324万元，多子女家庭还能上浮20%。考虑到300万元以下二手房占比65%，很多家庭无需再出资，仅靠公积金就能购买住房。
另外，新房方面，上海300万至500万元的房源占比25%，500万元以上占比65%。这样的结构意味着，倘若二手房交易能够加速的话，考虑到目前贷款利率很低，交易税费也降至历史最低，新房交易就能带动。
张波认为，公积金贷款政策的优化，是本次新政提升支付能力、打通置换链条的核心抓手，直击上海改善置换痛点，与市场“卖旧买新”的核心需求高度契合。
其指出2025年，上海二手房挂牌时长同比延长15.26%，达98.75天，流动性压力显著，而新房找房热度同比下降12%，改善需求因支付能力、贷款限制难以释放。
此次首套公积金贷款额度上浮后，最高可达324万元，适配上海高总价的特征，有效降低刚需与改善家庭的首付和月供压力。叠加多子女家庭二套贷款额度上浮20%的政策，可将支持范围从首套拓展至二套，精准匹配这类家庭的居住升级需求，也贴合人口结构变化趋势。
支持沪籍子女购房
除了非沪籍购房者外，政策还将上海户籍居民的购房需求考虑在内。
为支持居民置换改善需求，《通知》规定自2026年1月1日起，本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。
购房人家庭住房情况发生变化，符合上述条件的，可向应税住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款。
李宇嘉称，包括上海在内，目前住房政策的着力点都在挖掘需求潜力。2024年，上海全市居民人均可支配收入为91987元，上海成为全国首个居民年人均可支配收入突破9万元大关的城市，可见上海居民的消费力。
同时根据机构统计，上海户籍家庭的住房自有率约为68%—70%，住房潜力不算大，考虑到上海户籍人口老龄化明显，住房自有率高，“老钱”比较多，潜在的需求就是为子女买房。“税费政策就是为了激活沪籍潜在的需求”。
孙婉秋 摄
在李宇嘉看来，上海于新春伊始就出台九条措施，在降成本、降门槛、提预期方面的信号非常明显，政策针对性亦较强，对3月份的节后小阳春有较大的带动作用，“3月份的销售是开门红的关键，预计开发商在3月份会拿出好产品，性价比比较高，定价适宜，而且在促销政策上也会比较激进”。
张波也表示，2025年上海二手房成交占比已达65%以上，成为市场成交主力，沪籍家庭作为本地置业主力，其改善置换需求的释放是推动市场循环的关键。此次房产税政策调整，只要新购住房为家庭唯一住房即可暂免房产税，不仅能鼓励沪籍家庭合理置换，更能推动二手房市场房源流通性提升。
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